بعد بحث مكثف ، من الواضح لي أنه بعد مرور 15 عامًا على البناء ، تدخل مجمعات الشقق في مرحلة تبدأ فيها العناصر الرئيسية في الاستسلام. في كثير من الحالات ، سيتطلبون نفقات قد لا تغطيها ميزانياتهم المالية أو أموالهم الاحتياطية.
هذا هو المكان الذي قد يواجه ايجار سيارات نقل العفش من الطلبات غير المتوقعة والكبيرة لإجراء تقييمات خاصة لتجديد الميزانيات المستنفدة والأموال الاحتياطية. قد تتحول هذه المواقف بسرعة كبيرة إلى سيناريوهات كابوسية. غير قادر على جمع تقييمات خاصة من أصحاب وحداتهم ، تقترض جمعية مالكي المنازل ، HOA ، الأموال من مصادر خارجية ، وهو قرض مشترك مضمون من مستحقات المجمع. يصبح مثل هذا المجمع عرضة للجرح ، وغير قادر على الوفاء بالتزاماته المالية لحمل مثل هذا القرض ، أو الحصول عليه.
لقد تحدثت مع جاك مكابي من Deerfield Beach ، ومقره فلوريدا ومؤسسة مكابي للأبحاث والاستشارات مؤخرًا ولا يعرف أي سجل يتتبع عدد الشركات السكنية التي تم إنهاؤها (تم إنهاؤها). يظهر بحثه الخاص أنه منذ الانهيار الأخير في عام 2007 ، قد يكون هناك أكثر من 400 مجمع سكني انتهى شركة نقل الاثاث بالزمالك وحدها. كان العديد منهم تحويلات المباني القائمة للإيجار إلى الوحدات السكنية. تصبح مجمعات التحويل مع العديد من الوحدات غير المباعة غير مرغوب فيها. تقل قيمتها مع مرور الوقت. وأشار مكابي إلى العديد من الأمثلة حيث فقدت الوحدات التي بيعت في الأصل مقابل 250.000 دولار 75٪ أو أكثر في القيمة - وبعضها الآن في نطاق 50.000 دولار ولا توجد احتمالات للتقدير قريبًا.
لم يسفر البحث في سجلات مجمعات الوحدات السكنية التي توقفت عن الوجود في بعض الدول الأخرى عن نتائج. يبدو كما لو أن السلطات ذات الصلة التي (يجب) تتبع مثل هذه الإخفاقات لا تريد نشرها خوفًا من تخويف المشترين المحتملين بعيدًا. ولكن يجب أن تكون السجلات متاحة - إن وجدت - لفحص الأسباب الدقيقة لوفاتها.
فيما يلي قائمة بالتغييرات أو القواعد الأكثر إلحاحًا التي يجب على السلطات التنظيمية وشركات الشقق اعتمادها أو تنفيذها للحفاظ على قيمة وحدات الشقق الخاصة بهم.
1. وكيل واحد ، صوت واحد.
يجب أن يصبح هذا هو المعيار والقانون. أكبر مشكلة في عدم القدرة على إزالة أعضاء مجلس إدارة HOA غير المرغوب فيها هو حقيقة أن هؤلاء الأعضاء يقومون بترتيبات مع مالكي الوحدات التي قد تكون غائبة أو ، غير ذلك ، غير مهتمين بالتشغيل اليومي للمجمع ، للتصويت لهم عبر الوكيل. من خلال الاستفادة من العديد من هذه الوكلاء لفترات طويلة ، يتم انتخابهم بالأغلبية ، ويبقون في المجلس "إلى الأبد". وبموجب القواعد الحالية ، فإن هذا يجعل أصحاب الوحدات المعنيين حقًا يرغبون في إزالة أعضاء مجلس الإدارة المختلين ، ميئوسًا منهم. يجب أن يقتصر أعضاء المجلس ، أو أي مالك وحدة آخر يرغب في أن يتم انتخابه ، على تصويت وكيل واحد فقط.
2. جمعية منتدى الدعوة لعقد اجتماعات عامة لأصحاب الوحدات
تطبيق نقل البضائع من مالكي الوحدات في المجمع من تشكيل المنتديات اللازمة للدعوة إلى الاجتماع العام لجميع مالكي الوحدات في أي وقت. القاعدة الحالية التي تتطلب 85٪ من أصحاب الوحدات لعقد اجتماعات عامة سريعة غير قابلة للتحقيق عمليا.
3. ترخيص مديري العقارات والترابط
بصرف النظر عن إجبارهم على الحصول على ترخيص ، وتوثيق ، ومراجعة الحسابات ، فإن قرارات مدير العقار للاستبدال والإصلاح واختيار المقاولين والموردين ، يجب أن يتم فحصها بانتظام بأكثر الطرق صرامة ، ويفضل أن يكون ذلك من قبل المحاسبين القانونيين. من خلال اتخاذ قرارات تخدم المصالح الذاتية ، يختار العديد من مديري العقارات المارقة صفقات أكثر تكلفة ويستخدمون ممارسات تجارية أخرى غير عادلة ، مما يؤدي إلى استنفاد ميزانيات HOA في هذه العملية.
4. وضع سقف للقروض المشتركة
يجب تحديد سقف للقروض المشتركة بنسبة 25٪ من الميزانية السنوية. أي شيء فوق ذلك قد يؤدي إلى الإفراط في الاقتراض ، مما يؤدي إلى عواقب خطيرة. لا يدرك العديد من الملاك العواقب الوخيمة التي يمكن أن يسببها التخلف عن سداد قرض مشترك. في المجمعات المضطربة ، حيث يتخلف مالكو الوحدات عن رسوم الصيانة الشهرية الخاصة بهم ، قد يتخلف قرض مشترك بسهولة عن السداد. يمكن للمقرض التدخل وبدء إجراءات الإعسار. هذا مقدمة لتصفية المجمع في نهاية المطاف.
5. ضمان استعادة الاموال
لا يجب السماح لأي مجمعات سكنية جديدة أو محولة لم تبيع 90٪ على الأقل من وحداتها بصرف عائدات الوحدات المباعة بالفعل. عند البيع ، يجب الاحتفاظ بسند فردي للوحدة في الضمان حتى يتم بيع 90٪ من الوحدات. إذا لم يتم بيع المجمع بنسبة 90٪ في غضون عامين من إصدار تصاريح الإشغال ، فيجب إعادة الأموال إلى المشترين عند الطلب. في غضون ذلك ، يمكن للمشترين الانتقال عن طريق دفع رسوم الصيانة الشهرية ، بالإضافة إلى رسوم دفع الإشغال (ما يعادل دفع الرهن العقاري المقصود) لرصيد سعر البيع.
6. تأجير الوحدات .
يجب وضع حد أقصى لتأجير الوحدات بنسبة 10٪ لكل مجمع ، باستثناء المجمعات التي تقع في مناطق سياحية مرغوبة بشكل استثنائي ، وغالبًا ما تستخدم كمساكن فندقية / شقق سكنية. يصبح مجمع مستأجر بشكل كبير غير مرغوب فيه للمشترين المحتملين. تفقد الوحدات قيمتها وعادة ما ترفض البنوك الموافقة على الرهون العقارية للمشترين الجدد.